随着疫情防控取得阶段性胜利，各类企业逐渐有序复工复产，但很多企业受疫情影响，营业收入减少、经营困难的情况逐渐显现，涉疫情经营性房屋租赁合同纠纷也时有发生。受疫情影响未营业期间的房租，能减免吗？房山法院法官结合三起涉疫情经营性房屋租赁合同纠纷的实际案例，说明受疫情影响的租金减免、违约金免除以及未使用租金退回的相关法律问题。

　　案例一：

　　疫情期间快餐店未开店营业，租金可予以酌减

　　原告北京市房山区某商场与被告张某于2019年9月27日签订《商铺租赁合同》，约定张某承租商场的一个商铺用于经营快餐店，租赁期限自2019年10月10日起至2022年l0月9日止。合同还约定了租金支付、违约责任、合同解除等内容。张某接收商铺装修后营业，但2020年1月20日停止营业，之后未再支付租金、管理费等费用总计84万元。因张某长期停业、欠缴租金，商场诉至法院，要求解除合同，张某支付租金、管理费、违约金等。

　　张某辩称，停业原因是店内中央空调噪音太大商场一直未予解决，加上2020年疫情影响，一直未能再开业，不同意商场的全部诉讼请求。

　　法院经审理后，判决解除租赁合同，减免张某4个月租金，违约金酌情减至8万元。

　　法官说法：

　　张某逾期交付租金及有关费用，根据合同约定已构成根本违约，商场享有涉诉租赁合同的解除权，商场要求解除合同，有事实和法律依据，法院予以支持。

　　关于张某辩称不给付租金等相关费用系因店内中央空调噪音太大商场不予处理无法开业导致，张某对此未能提供合法有效的证据予以证明，对此答辩意见法院未予采纳。

　　关于商场要求给付2020年1月1日至2021年3月31日的租金，张某租赁涉案商铺期间，正逢北京市发生新冠肺炎疫情，对张某经营亦会产生一定影响，结合涉诉租赁合同中关于租金的约定，对北京市采取一级、二级疫情防控措施期间的租金予以酌情减免4个月。

　　关于商场要求以欠缴租金为基数按每日0.1%的标准自2021年4月1日起至实际支付之日止给付违约金，考虑到北京市新冠肺炎疫情对张某经营的影响，对该部分请求酌情予以确定为8万元。

　　案例二：

　　因疫情经营困难欠租金，违约金可适当免除

　　2018年4月，原告A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，约定B公司承租原告A公司位于北京市房山区某商业楼的房产用于经营培训班，租赁期限自2018年12月1日至2026年11月30日。合同签订后，原告依约将租赁房产交付给B公司使用，B公司自2020年7月起，未向原告支付租金，原告向被告发送了解除合同通知，但被告未履行。故原告起诉，要求确认双方租赁合同已解除，要求被告立即腾退租赁房屋、恢复原状，向原告支付租金、免租期租金及逾期付款违约金等。

　　B公司辩称，公司承租房屋用于经营少儿音乐教育培训业务，疫情发生后，直至2020年7月底B公司才开业，A公司已减免之前的租金，希望原告继续给予支持减免租金，B公司争取2021年底支付欠付租金，交不上就由法院依法判决。

　　法院经审理后，判决确认双方之间的租赁合同解除，对于承租人的违约金及免租期租金予以免除。

　　法官说法：

　　B公司未按合同约定支付房屋租金构成违约，A公司据此享有合同解除权并向B公司发送合同解除函，根据现实情况确认双方之间《房屋租赁合同》解除。关于A公司主张逾期付款违约金、免租期租金的请求，考虑到B公司违约的主要原因系疫情影响，参考最高院相关指导意见此种情形可不承担违约责任的规定，法院依法对原告该部分请求不予支持。

　　案例三：

　　因疫情影响闭店，可要求退还未使用期间租金

　　A便利店与徐某于2018年6月12日签订《租赁合同》，由A便利店承租徐某位于北京市房山区某街道的房屋经营便利店。合同约定，便利店可提前30日通知解除合同，以解除通知送达之日起满30日之次日为解除日期。2020年3月11日，A便利店受疫情影响严重亏损被迫闭店，向徐某发出解除合同的通知函，并请求退还剩余租期内的租金及保证金。徐某签收通知函后，A便利店于2020年3月16日腾退房屋并向徐某交还钥匙，但徐某未返还A便利店2020年4月12日至2020年7月31日已经支付未使用的租金。

　　徐某辩称，不同意便利店的诉讼请求，认为合同约定有失公平，对方想不租就不租，请法院驳回便利店的诉讼请求。

　　法院经审理，判决确认双方之间的房屋租赁合同解除，徐某返还便利店未使用期间的租金。

　　法官说法：

　　民法典第566条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”

　　疫情或者疫情防控措施造成租赁合同因合同目的无法实现而解除，承租人请求出租人退还押金、未使用的租金的，承租人如无违约行为，予以支持。因此，法院对A便利店要求徐某返还租金的诉讼请求予以支持。