民法典物权编结合经济社会发展实况，围绕“物尽其用”进行了一系列制度创新，从安家置业、物业邻里、到各土地类型权属，其中都能找到相应规定。本期《民法典通解通读》就为您解读民法典物权编中的有关规定。

　　了解物权编

　　民法典物权编第311条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

　　当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

　　什么是物权？

　　民法典调整两种基本的社会关系：人身关系和财产关系。而法律上的物有一个非常重要的特征：必须是具有经济价值的动产以及不动产，不具有经济价值或人不能控制的物不属于法律上的物。

　　物权和债权相对应，物权的特征是支配性和排他性。支配性指权利人享有物权时，可以任意对物行使权力，不需要第三人的协助；排他性指权利人能够排除自己以外的其他主体，包括国家机关工作人员等对所有物有不正当的干涉。

　　物权编的基本原则

　　物权法定原则：物权的内容、类型、效力都由法律规定，民事主体不能自由决定物权的类型和效力。民法典物权编规定了所有权、用益物权和担保物权三种物权形式，实践中民事主体只能享有这三种物权，不能自己在创设新的物权类型。

　　物权公示原则：因为物权的权利人可以依据自己的意志行使物权，并能排除第三人的干扰。这种情况下，如果其他人不知道财产上的物权，可能在交易中损害相关交易主体的利益。为了保护市场秩序，保护物权人，法律要求所有物权都要需要公示，比如不动产需要登记，通过以国家信用为背书的登记簿来记载不动产，让所有人可以通过查询不动产登记簿，准确知晓房屋的所有权人。

　　物权公信原则：物权经过公示后，其他民事主体相信物权公示的效果，因为信赖引发的一切法律关系，法律都认定有效。

　　案例：2017年，北京的刘女士借用姨妈的购房资格出资购买了一套经济适用房。双方约定5年后将房屋过户到刘女士女儿的名下，可是等到房本下来之后，姨妈却将这套房子卖给了第三方。

　　从确认不动产物权归属的角度看，这套房最终的所有权一定属于刘女士，不可能属于刘女士的姨妈。

　　根据民法典物权编第311条规定，第三方可能因为登记簿认为姨妈是所有权人，并基于信赖签订买卖合同，在登记部门办理过户登记。这种情况下，买卖合同生效，第三方能够取得房屋所有权，这是物权公信原则的体现。

　　物权能够定纷止争

　　民法典物权编第282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　民法典物权编第366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　物权编的功能

　　确认物权，物权编赋予不同财产确定的物权。

　　促进物尽其用。为发挥房产最大的使用价值，物权编增设居住权。

　　2007年，我国第一部《物权法》出台，第一条开宗明义：为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，保护权利人的物权。根据宪法制定本法。自此，物权一词正式进入国人视野，每一样属于我们的物品，无论是房产、汽车等实体，还是合同、游戏等虚拟财产，都是我们辛苦劳作而得。这来之不易的物权只有受到民法典物权编保护时，那句“这是我的”才能说的底气十足。

　　物权编的调整

　　民法典物权编对依法行政提出了更高的要求，民法典物权编第282条明确规定：小区共有部分产生的收益，在扣除物业管理公司合理成本后，归全体业主共有。然而现在绝大多数小区没有业委会，或业委会没有真正发挥作用，导致小区业主对全体共有部分的使用存在一些问题。所以民法典物权编要求地方政府在成立业委会方面，要起到协助指导的行政义务。

　　居住权是一种使用别人房屋的权利。使用别人的房屋有两种基本方式：运用租赁合同，但可能对承租人保障不足，因为合同产生的是一种债权，效率远不如物权。第二种方式是民法典物权编新增设的居住权，居住权是实务中最常见的且唯一使用他人房屋的用益物权。

　　实践中的担保物权

　　民法典物权编第440条：债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

　　（一）汇票、本票、支票；

　　（二）债券、存款单；

　　（三）仓单、提单；

　　（四）可以转让的基金份额、股权；

　　（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；

　　（六）现有的以及将有的应收账款；

　　（七）法律、行必威体育：规规定可以出质的其他财产权利。

　　《优化营商环境条例》第47条：不动产登记机构应当按照国家有关规定，加强部门协作，实行不动产登记、交易和缴税一窗受理、并行办理，压缩办理时间，降低办理成本。在国家规定的不动产登记时限内，各地区应当确定并公开具体办理时间。

　　国家推动建立统一的动产和权利担保登记公示系统，逐步实现市场主体在一个平台上办理动产和权利担保登记。纳入统一登记公示系统的动产和权利范围另行规定。

　　民法典既关注社会生活，也关注市场经济，例如民法典物权编第440条规定：股票、知识产权、仓单甚至排污权等都可以做质押，这对中小企业的融资提供非常大的帮助。

　　从2021年1月1日起，中国人民银行全面承担在全国范围内实施动产和权利担保的统一登记，这一举措标志着我国动产和权利担保统一登记制度正式建立。民法典物权编尽可能在融资方面扩大担保的渠道，切实解决中小企业融资难、融资贵的问题。

　　以前，动产和权利担保登记部门五花八门，提升了交易成本，民法典为动产和权利统一担保、统一登记预留了空间，并在国务院《优化营商环境条例》中得到回应，《优化营商环境条例》第47条第2款中规定：未来动产和权利担保必须由人民银行网上系统统一登记，缓解了担保设立的困难，并根本解决了中小企业的融资问题。

　　问

　　朋友开了一个餐厅，和房东签的是10年租期，他花了很多钱装修，但当餐厅开到第3年的时候，房东要收回房子。想问一下，我朋友装修的那些钱还能要回来吗？

　　答

　　如果租赁合同中关于添附的问题有约定，没有赋予承租人添附的权利，那么您朋友装修的行为损害了房东对商铺的所有权，是违法的；如果租赁合同中约定了承租人有权添附，这种情况下，如果合同终止时添附归房东，则房东要给承租人一些补偿，所以是否赔偿取决于合同的约定。