案例一

　　赵某：开发商与物业公司签订了前期物业服务合同，由物业公司负责涉案小区的物业管理工作。那物业费应当由开发商承担吧？

　　京小槌解答：

　　业委会成立之前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同之效力及于全体业主，业主应当全面履行。业主自从开发商处接收房屋时起，业主就对房屋有实际占有、使用的权利并享受物业服务企业的物业管理服务，因此应向物业服务企业缴纳物业费。

　　京小槌普法

　　根据5月1日即将实施的《北京市物业管理条例》第十九条规定，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。第二十二条规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

　　案例二

　　钱某：我与承租人朱某签订租赁合同，合同约定物业费应由承租人朱某交纳，因此物业公司应向承租人朱某催讨物业费吧？

　　京小槌解答：

　　业主不能以房屋出租为由，拒缴缴纳物业费，即在租户朱某没有及时交纳物业费时，业主要向物业公司支付物业费。

　　京小槌普法

　　业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务作出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时，并未免除业主支付物业费的责任。

　　案例三

　　孙某：“我家的房子一直没人住，谁给我服务了？”我认为因为没有入住，所以没有享受小区的物业服务，应该可以拒绝缴纳物业费吧？

　　京小槌解答：

　　业主因自身原因未居住房屋要求减免物业费，法院一般不予支持。

　　京小槌普法

　　房屋交付后，业主如何占有、使用、收益处分该房屋，是业主自己的权利。如果不是因为物业服务企业的过错造成业主无法使用房屋，业主以房屋没有居住、使用，没有享受到物业服务为由，不同意支付物业费，不予支持。

　　案例四

　　李某：物业服务费用中包括电梯运营费用，但是自己住在一楼，平时不使用电梯，那我不应该支付电梯运营费用吧？

　　京小槌解答：

　　业主不能以无需接受相关物业服务或未享受公用设施为由拒绝交纳物业服务费用，电梯属全体业主的共有设施,即使不经常使用电梯，甚至从未使用过电梯，也不能成为拒交电梯日常运营费用的理由。

　　京小槌普法

　　一个小区内业主人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人共同作出意思表示，不能以单个业主的个体意思为准。如果允许个体业主以未享受物业服务企业提供的服务或无需接受服务为由拒绝交纳物业费用，则侵害了其他业主的利益，不应得到准许。

　　案例五

　　张某：新买的房子质量有问题，内墙有裂缝，而且预埋的管道渗水，物业一直不给解决，所以我可以不交物业费吧？

　　京小槌解答：

　　房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系，如确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利，不宜在物业服务合同纠纷中一并处理，业主不能以此为由拒缴物业费。

　　京小槌普法

　　对于房屋维护义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位负物业的保修义务；在保修期限届满后，专有部分由专有部分所有人承担维修和养护义务，物业服务企业也可以对业主提供有偿的维修服务；小区共有部分、公共设施设备，由物业服务企业承担维修和养护义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。

　　案例六

　　王某：小区绿化太差了，垃圾越来越多，我可以不交物业费吧？

　　京小槌解答：

　　物业费是物业服务企业提供物业服务的对价，对物业服务质量与合同约定差距明显且属长期持续状态的，根据质价相符的原则，业主要求减收物业费的，应当依法酌情考虑，但是业主不能以物业服务不达标为由拒绝缴纳全部物业费。

　　京小槌普法

　　物业服务是否达标要依据双方签订的合同来判断。如果物业服务企业在提供服务时存在瑕疵，经过多方努力仍未使业主满意，在此情况下，业主要求拒交全部物业费的，原则上不应得到支持。确实给业主造成损失的，业主可以另行主张权利。但只要物业服务企业提供了服务，业主就不能以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳全部物业服务费用。

　　案例七

　　张某：法官，您说了这么多，我就是对物业公司的服务不满意，我要换物业公司，可是成立业主大会太难了，您给我支支招吧！

　　京小槌普法

　　《北京市物业管理条例》将于今年5月1日起施行，根据其规定，成立业委会的难度较以前大大降低：一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居(村)民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

　　如果您所在的小区还是达不到这个要求，《条例》也给您提供了另一个解决办法：成立物业管理委员会。根据《条例》规定，不具备成立业主大会条件、具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立的，业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的都可以组建物业管理委员会。物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府负责组建，主要职责是组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

　　京小槌寄语

　　物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。

　　当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。只有通过双方的共同努力，才能营造更加和谐美丽的小区环境。