擅自拆改不可取

　　造成损失要自担  

    案情回顾

　　张某与某房产公司签订《商品房买卖合同》购买住宅一套，某房产公司向张某交付房屋后，张某对房屋进行装修，并在该房屋的地暖分水器旁加装“过水热”。后在某热力公司打压试水时，张某房屋发生漏水，张某随即向所属物业公司及某热力公司报告，物业及热力公司接报告后便安排人员到场查看并协助施救排水，经现场勘查发现漏水是因地暖分水器回水管与分水器接头处断开，造成暖气管道水外溢。漏水致张某房屋内木质地板、门框、鞋帽柜、茶几等损坏，后就赔偿事宜各方协商未果，张某遂诉至法院要求某热力公司、物业公司赔偿损失。

　　解读

　　《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。另，根据我国住房和城乡建设部于2002年3月5日颁布、2011年1月26日修改施行的《住宅室内装饰装修管理办法》第六条、第三十三条的规定，“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

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　　（三）拆改供暖管道和设施；

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　　第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准”，“装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿”。

　　本案中，所属物业公司及某热力公司在接到张某报告后即安排人员到场查看并实施救助，在行为上并无过错。且经现场勘查确定漏水系张某加装“过水热”的地暖分水器回水管与分水器接头处断开所致，此与物业公司、热力公司无关。张某作为装修人在地暖分水器旁加装“过水热”并未经过供暖管理单位的批准，违反了上述规定，具有过错，其损失应该自行承担。最终法院判决驳回张某的诉讼请求。

　　—法官提示—

　　实践中为了提升供暖季室内温度、节约使用热水成本，不少家庭会在未经供暖管理单位批准的情况下擅自对房屋内的供热管道进行拆改，例如加装新的暖气管道、私自安装“过水热”等，被擅自拆改的供暖管道一旦漏水与热力公司和物业公司无关，相应损失只能由业主自行承担。

　　因此，业主切莫违规擅自拆改供热管道，以免承担更大风险。

　　温而不暖莫要慌

　　供暖费用可酌减

　　案情回顾

　　某热力公司系刘某居住房屋所属小区供热系统的运营管理方，向其覆盖的供热区域提供冬季供暖服务。因刘某拖欠供暖费，某热力公司将刘某诉至法院要求刘某支付两年欠付的供暖费共计6000余元。刘某辩称热力公司提供的供暖服务并不符合相关标准，自己所居住的房屋暖气一直不热。同时刘某提交有热力公司员工签名的确认书，确认书载明：热力公司在供暖期内对刘某室内供暖设施进行专业检修，确认刘某所居住房屋室内北卧室、厨房、餐厅三组暖气不热，同时确认刘某未私自拆、改、变动室内的供暖设施。维修人员确认故障原因系室内地埋管线堵塞所致，未能修复。依据上述确认书，刘某主张若法院认为自己需要支付欠付的供暖费，也要减少自己所需支付的供暖费数额。

　　解读

　　《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

　　本案中，某热力公司为刘某提供了供热服务，刘某接受了上述供热服务，双方存在事实上的供用热力合同关系，刘某应当交纳相应采暖费。同时，热力公司作为供暖方先履行供暖义务，但其供暖未达到相应温度，则刘某作为取暖方有权拒绝相应的履行要求。故法院对热力公司主张的供暖费予以酌减，最终判决刘某向热力公司支付供暖费4000余元。

　　法官提示

　　“供暖季”居民在使用暖气的过程中常会遇到暖气不热、时冷时热的情况，此过程中若只一味以不支付供暖费为对抗手段而不注意留存证据，后续可能面临因无法提供证据而要如数交纳供暖费并支付违约金的困境。

　　因此，若认为室内供暖温度不达标，在通过正当途径维护权利的同时要注意留存证据。例如保留相应的报修或投诉记录，要求热力公司或者行政监管部门实地测温、查明暖气不热的原因，若对于室温是否达标产生争议还可以根据《北京市供热采暖管理办法》第十四条的规定，委托具备室温检测资质的第三方机构进行检测。

　　漏水致损勿要怕

　　找准主体可索赔

　　案件回顾

　　王某与某小区物业公司签订房屋租赁合同，承租该小区某栋楼地下室用于仓储，合同约定王某认可该地下室的现状符合自己使用的要求。杨某系该栋楼501号房屋所有权人，房屋为精装修交付，杨某自入住至今，未对相关供暖设施设备进行改动。某热力公司系该小区的供热单位。近日，因热力公司暖气管道打压试水，杨某501号房屋卫生间墙体管井内热水管道减压阀漏水，漏水顺管道流到地下一层王某承租的地下室，导致王某在地下室存放的木佛像、铜像、壁画、书画、书法、红酒茶叶等被水浸泡损坏。杨某、物业公司、热力公司对于热水管道及减压阀的检查维修义务主体各执一词，对于王某遭受的损失均不认为是自己责任，故王某将杨某、物业公司、热力公司一并诉至法院，要求三被告共同向自己承担赔偿责任。庭审中，热力公司提交巡检记录，记录显示巡检时杨某家中无人，热力公司之后未另行入户对相关设施进行巡检，三个月之后就发生了此次漏水事故。

　　解读

　　《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第二十六条规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。《中华人民共和国民法典》延续了上述规定。另，《北京市供热采暖管理办法》第二十条第一款和第二款规定，供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤服务部门提供社会供热服务的，可以按照规定委托专业企业承担。住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。 第三十六条规定，室内自用采暖设施是指室内支管、散热器及其附属设备。

　　本案中，漏水点为墙体管井内热水管道减压阀，属于住宅用户共用供热设施，不属于室内自用采暖设施，该部分的管理和维护责任应由热力公司承担，而非杨某和物业公司，热力公司在第一次巡检杨某家中无人后没有再次履行巡检义务，对本次漏水事故存在过错。同时，王某承租地下室存放大量不适宜在地下室存放的贵重物品，对损失的发生亦具有一定的过错。最终，法院判决热力公司赔偿王某90%的损失。

　　法官提示

　　“供暖季”来临前，热力公司在打压试水和供暖的过程中因暖气管道久未使用因而漏水导致居民损失的情况时有发生。因此，在自身遭受漏水损失时要及时报修，通知楼上邻居、物业及热力公司，确定漏水点，锁定侵权人，在责任不能自行确定的情况下可将相邻关系义务人和负有公共部分维修责任人（即热力公司或物业公司）作为共同被告诉至法院。同时，居民对室内自用采暖设施负有管理养护的义务。