刘先生购买王女士名下的房产一套，按照购房合同的约定支付了大部分购房款并搬入房屋居住，但未办理过户登记。某日，刘先生发现房屋竟被法院查封。经咨询房管部门得知，该房屋系因王女士与张先生的民事诉讼案件被采取了保全措施。后刘先生向海淀法院先后提出了执行异议申请及执行异议诉讼，将王女士和张先生诉至了法院。海淀法院经审理，判决支持了刘先生的诉请，解除了对案涉房屋的查封。

　　案情简介

　　原告刘先生诉称，2018年12月，其与王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，购买王女士名下的房屋，总价款为660万元。合同签订后，刘先生依约支付前期购房款470万元，王女士于2019年1月向刘先生交付了该房屋，刘先生在该房屋内居住至今。后因法院受理王女士与张先生的诉讼，张先生向法院申请保全王女士的财产并查封该房屋。

　　刘先生得知后，便向法院提出执行异议申请，但该申请被驳回，故刘先生提起了执行异议之诉。刘先生认为，其作为涉案房屋的实际权利人，足以排除张先生对该房屋的执行。因合同约定的前期购房款已经全部支付，双方约定剩余的190万元购房款在办理房屋过户手续时支付。现刘先生已经支付470万元，且于2018年底办理了物业交割手续，其对房屋进行装修后便与家人入住至今。

　　刘先生没有办理房屋过户登记的原因是签订房屋买卖合同时，王女士还未取得该房屋的产权证，因此约定在王女士取得房屋产权证后三个工作日内办理房屋过户手续，但在等待过户时房屋被法院查封。法院查封该房屋的时间是2019年3月，是在签订买卖合同及入住该房屋之后，且房屋未办理过户也非刘先生的过错，故应当解除对案涉房屋的查封措施。

　　张先生辩称，因王女士借钱不还，才将王女士诉至法院，并申请法院对王女士名下的房产采取了保全措施。张先生称，自己是依法主张权利，并无侵害他人财产权的意思，但自身的债权应当得到保护。

　　王女士称，其与刘先生之间确实存在房屋买卖合同关系，是否应当解除查封由法院依法认定，自己对此均无异议。

　　法院审理

　　法院经审查后认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。本案中，刘先生与王女士签订《北京市存量房屋买卖合同》的时间为2018年12月，涉案房屋交付刘先生实际占有的日期为2019年1月，均早于涉案房屋被实际查封的日期（2019年3月），且刘先生已按照买卖合同约定的付款期限支付购房款470万元，剩余购房款190万元现已支付至执行法院。

　　涉案房屋未能办理过户登记的原因为王女士出售房屋时，其本人亦未取得房屋产权证书。在2019年4月王女士至房屋管理部门办理产权证书时，涉案房屋已被查封，故无法办理。因此，未能办理过户登记并非刘先生自身原因导致，刘先生对涉案房屋所享有的权利能够阻却对涉案房屋的执行。故对其要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，法院予以支持。

　　法官说法

　　房屋属于价值较高的财产，是民事主体对外承担民事责任的重要保障。同时，由于房屋较高的金钱价值及居住属性，直接关乎公民的基本生存和发展。房屋等不动产以登记作为权利公示的方式，尤其在金钱债权的执行中，时常出现登记权利人之外的人（主要为房屋买受人）对房屋主张权利。此时，需认定买受人对房屋享有的权利能否排除债权人对房屋的执行，也即区分房屋买受人与一般债权人谁更需要优先保护。

　　根据我国执行程序中的法律规定，如房屋买受人同时满足以下条件：在法院查封前已签订有效的书面购房合同、在法院查封前已合法占有该不动产、已支付全部价款或已按照约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记，房屋买受人即可通过执行异议申请及执行异议诉讼主张对房屋的权利，从而排除债权人的执行申请。

　　执行异议制度是为了平衡执行程序中可能出现的权利义务不对等，在利益衡量的基础上保护案外人的合法权益。但需提示各位购房者的是，执行异议制度虽为房屋买受人提供了救济途径，避免因出卖人的原因导致善意购房人的合同目的落空。但为平衡利益冲突，该制度仍为房屋买受人排除执行程序设置了上述限制条件。

　　因此，从购房者的角度，在订立购房合同时，首先应明确房屋权属登记情况，查明是否存在抵押、查封等权利记载，如有相关记载，应慎签房屋买卖合同；此外，订立合同时，应尽量缩短支付价款及办理房屋过户周期，及时结清价款并办理交付、过户手续，取得新的不动产登记证书，避免房屋在权属过渡期间因出卖人的原因导致合同无法履行。同时，对于符合本案情形的购房人而言，在执行程序中亦可通过提起执行异议申请及执行异议之诉来主张自身权利。