原标题：京法巡回讲堂｜定制化法律服务，助力联营企业防风险、稳发展

　　为助力联营企业加强对法律风险的识别、监控和防范，增强内生动力，近日，顺义法院民二庭张翔鹏法官以现场和线上相结合的方式为北京顺义商业集团有限公司下辖各商业综合体负责人及法务人员讲解联营合同、租赁合同相关法律问题，开展定制化法律服务。

　　张翔鹏法官首先介绍了联营合同及其分类，不同方式联营的内涵及责任承担方式。其次，针对《民法典》实施给联营合同、租赁合同带来的影响，张法官分析了具体法律适用，转租合同效力、租赁合同解除、买卖不破租赁等多个方面的问题。最后，依托实践案例，张法官对免租期、费用催缴、场地注册公司迁址、产品质量责任、保险条款等问题进行了深入阐释，并对参会人员的现场提问予以了细致解答。

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　　联营合同的定义及其分类

　　联营，即为联合经营，指企业法人之间或企业法人与事业单位法人之间通过协议或者章程而进行经济联合的组织形式，当事人以此达成的协议称为联营合同。按照责任分配方式可以分为三个类型：

　　法人型联营：单位间联营组成新的经济实体。该种联营形式是联系最紧密的一种联营类型，新的经济实体具有法人主体资格，在工商管理机关进行登记，取得营业执照，对外以法人的名义独立承担责任，联营各方对于联营企业债务的承担只以其投资额为限，对于联营盈利也只能按约定取得利润。

　　合伙型联营：单位之间联营，共同经营但不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。该种联营形式属于半松散型联营，最本质的特点就是投资可能对外承担连带责任。

　　合同型联营：单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。这种联营是一种合同关系，也是三种形式中最为松散的一种，并没有产生新的经济实体，双方的经营协作、权利义务都靠合同来规定和约束。

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　　《民法典》实施后联营合同相关问题

　　联营各方因联营合同的履行、变更、解除所发生的经济纠纷，如联营投资、盈余分配、违约责任、债务承担、资产清退纠纷等产生争议，可以“联营合同纠纷”为案由进行立案。

　　法人型联营合同纠纷案件，由法人联营体的主要办事机构所在地人民法院管辖。合伙型联营合同纠纷案件，由合伙型联营体注册登记地人民法院管辖。合同型联营合同纠纷案件，由被告住所地人民法院管辖。

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　　联营合同与租赁合同辨析

　　（一）关于免租期的约定

　　通常情况下，出租人和承租人会在合同中约定一段时间的免租期，留给承租人装修及做开业前的准备。在该段免租期内，商铺已处于承租商户的控制之下，出租人作为管理方也已开始提供物业管理服务，为预防该段期间内的风险，在设计该条款时应注意：

　　1、明确承租人的装修期间的安全施工义务，要求承租人必须严格服从物业方的管理规章制度，规定因承租人装修施工发生的安全事故责任由承租人承担；

　　2.明确租期及租金的计算方式。合同中双方会约定租赁期间，还会约定免租期满的次日为计租日起算日。故装修免租期是否计算到整个租赁期间内应约定明确，若存在开业日与计租日不一致的，对于如何确定计租日需要进一步予以明确。

　　3.装修期的顺延。合同中对于装修免租期能否顺延及顺延条件，建议予以明确。一般情况下是不建议允许延长免租期，特殊情况应取得出租方的书面同意并就延长期是否减免租金重新约定。

　　4.免租期的解约约定。为防止承租人在免租期内解约，租赁合同应当对免租期承租人的违约责任作出约定。如承租人在免租期违约解除合同的，承租人应向出租人支付违约金并承担期间减免的租金，同时应当对商铺进行复原。

　　（二）关于装修条款的约定

　　承租人对租赁房屋进行的装修在民法理论中属于添付物中动产与不动产的附合 。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条至第十三条则从合同状态及是否经过出租人同意进行装修装饰两个角度，对装饰装修物的处置进行了规定，具体见下图：

　　（三）关于停水停电的约定

　　在日常经营中当承租方拖欠租金、物业管理费、公共事业费等情况，出租方能否采取停水停电的措施，促使承租方履行合同义务？

　　如果水、电等公共事业费是承租方自己与相关公共事业单位签约的，那么出租方就不宜采取停水停电的措施。

　　如果水、电等公共事业费是出租方与相关公共事业单位直接签署，那么租户欠租，出租方满足以下条件可以适当采取停水停电的措施。

　　首先，出租方应在合同中对相关权利义务进行约定。租赁合同可以约定出租人享有断水断电的权利，该约定并不违反法律法规的禁止性规定，也不违反公序良俗，应为合法有效。

　　其次，出租人应合理行使断水断电的权利。出租人暂停履行部分合同义务，如中断供水供电，应控制在合理限度：出租人事先应采取催收行为，并事先告知承租人将采取断电（水、气）等行为，在催收和通知后承租人在合理期限内仍未支付租金。出租人还应确保断水断电对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应。否则给承租人造成损失的，仍需赔偿损失。

　　再次，合同没有约定或约定不明时，出租人擅自断水断电可能构成违约。

　　（四）关于租赁场地上公司注销和迁移的约定

　　租赁关系的前提下，部分承租方可能需要在租赁场地设立公司，租赁合同终止后，可约定将公司进行注销或迁址。因各地公司注销的审核要求、进度都会有所不同，如果约定的时限不够长，可能不足以完成注销事项，甚至可能存在因为其他原因无法注销的情况。建议在合同约定逾期未注销或迁址的违约责任，从而督促承租方履行合同义务。

　　（五）关于用途与品牌条款

　　租赁房屋的用途与品牌条款应兼顾法律层面与商业运营的需求，需要租赁双方共同维持租赁房屋的用途、品牌不变。

　　关于租赁的用途，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。从商业角度考虑，出租人对综合商业体往往已进行统一规划（如负一层规划为餐厅，一层为奢侈品商铺，二层为具有娱乐性质商铺等），如承租人未约定用途使用租赁房屋，则将影响出租人的商业规划，进而影响租赁商铺所在物业的整体运营。

　　关于租赁房屋的品牌，商业地产租赁中，出租人引进特定业态、特定知名品牌的承租人，是基于整个商业物业的运营规划的考虑，也是基于吸引消费者增加商业综合体营运收入的目的。因此，建议约束承租人在合同中做出承诺：按合同约定的用途使用租赁房屋，并保持租赁期间的品牌不变。

　　参会人员表示，此次培训内容能帮助联营企业规避风险，少走弯路，企业将加强学习，积极运用法律武器维护企业利益，为企业健康发展积蓄力量。“优化营商环境只有进行时，没有完成时。”顺义法院将继续秉承主动服务辖区经济高质量发展的司法理念，主动为企业提供多种形式法律服务，共同建设、维护、营造好企业发展法治环境。